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我國房地產市場正堅定不移地向“房住不炒”軌道上前行

2019-09-30 14:36:43    來源:證券日報

主持人劉偉杰:在上市公司三季報即將披露之際,本報結合三季報業績預告和半年報相關數據,采訪業內專家,分析宏觀經濟政策對上市公司三季報可能產生的影響。

房地產市場在經歷了年初的“小陽春”行情后,于5月份開始掉頭降溫,業內專家預計,今年房地產市場的“金九銀十”或成色不足。

樓市調控堅持“房住不炒”

上海易居房地產研究院提供的數據顯示,9月1日至9月26日期間,全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米,較8月份同期有所反彈。具體來看,4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米,環比8月份同期小幅上漲3%;11個二線城市新建商品住宅成交面積達1080萬平方米,環比上漲14%;32個三四線城市新建商品住宅成交面積達516萬平方米,環比上漲9%。

“雖然9月份新房銷量受開發商加大推盤力度等因素影響,較8月份成交量有小幅反彈,但整體上看,反彈動力依然不足。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。

嚴躍進認為,9月份上述47城的成交量之所以出現反彈,還有一個原因在于8月份的新房成交基數偏低。從原因上分析,在2019年7月30日召開的中共中央政治局會議明確表態“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,居民對房地產市場的心理預期已發生改變;此外,目前居民加杠桿空間有限。雖然房企受融資難度加大影響,在今年下半年加大了推盤節奏和力度,然而在樓市調控整體偏嚴的背景下,預計今年樓市“金九銀十”成交量難以出現大幅增長。

回看今年以來的樓市調控脈絡,《證券日報》記者發現,針對房企融資方面的收緊可以說是重要內容。

先有5月17日銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》,要求嚴格規范房地產信托業務,強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;隨后,銀保監會又于7月6日針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,開展了約談警示。此后,國家發改委于7月12日對外發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,進一步規范房企海外發債。

7月30日,中共中央政治局召開會議時著重強調,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。央行也在同一周內“點名”房地產業,包括在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上明確,房地產行業占用信貸資源較多,各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放;在央行2019年下半年工作電視會議上提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制,按照“因城施策”的基本原則,持續加強房地產市場資金管控。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,從今年以來監管層的一系列政策出臺和導向上看,我國房地產市場正堅定不移地向“房住不炒”軌道上前行,并在保持樓市穩定性的同時有效遏制了樓市中的非理性行為。對于房企而言,資金無疑是其發展的源頭活水,但隨著融資難度的逐步上升,已成為其首要面對的挑戰,而積極轉變發展思路也顯得勢在必行。

直接影響房企規模化

同花順iFinD數據顯示,按照申萬一級行業進行統計,截至9月29日,A股已有14家上市房企發布第三季度業績預告,其中,預增或略增的僅有3家,預減或略減的有2家,續虧、首虧及扭虧的共7家。此外,還有2家房企的第三季度業績預告顯示不確定。

“可以看出,目前宏觀調控政策對于房企的規模化影響非常直接。”張波分析稱,在融資環境收緊的情況下,高度依賴資金的房企不得不選擇暫緩或更為理性的拿地方式,而為了加快資金回籠,不少房企更是推出多種促銷手段。值得注意的是,如果房企銷售情況不達預期,其資金回籠壓力將進一步增大,在影響規模化的同時,也會對利潤產生壓縮作用。

張波認為,從長遠來看,房企轉型或成趨勢。

在弘陽集團總裁蔣達強看來,目前房地產中小企業沖規模的窗口期已經關閉,彎道超車的機會很小。所以,對于未來房企投資項目的評判標準,應以流動性為首位,其次是安全性,最后才是收益性。

除了更加注重風險管理外,仁恒集團上海公司常務副總經理沈浦陽認為,未來實體經濟將會獲得更多的流動性支持,從房企角度來說,依賴土地紅利“躺著賺錢”的機會已經過去,只有提高產品品質和服務才是生存之道。

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